Сотрудники профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимости определили, кто является продавцами и покупателями жилой площади в пределах старых московских границ. Кроме того, они проанализировали среднюю стоимость недвижимости в ряде столичных округов, оценили годовую динамику и выявили 3 ведущие типа российских и иностранных покупателей столичных квартир.
“Вторичка” ЦАО и ее покупатели
Как удалось выяснить аналитикам профильного отдела агентства, в центре столицы (а точнее, в ЦАО) примерно 30% спроса приходится на долю иногородних покупателей. С большего ими становятся санктпетербуржцы, а также представители нефтегазовых регионов страны (Зап. и Вост. Сибирь, Крайний Север). Порой приобретения совершают и жители других стран, но они единичны: все покупатели при этом являются выходцами из бывших советских стран. В то же время, как отмечают специалисты, около 10% продавцов высокобюджетных вариантов в столичном центре составляют иностранцы из дальнего зарубежья (чаще из Европы).
Как заметил глава офиса “Парк культуры” Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Игорь Шлома, сегодня с учетом ситуаций в экономике и внешней политике иностранцы не питают большого интереса к объектам недвижимости в центре столицы, так как для них не очевидны выгоды от подобных инвестиций. В минус играет также текущая эпидобстановка, в связи с которой пользование и владением подобным объектом становится затруднительным и даже обременительным. Перспективы рынка пока не ясны, а потому они также стимулируют продажи.
Результаты оценки Аналитического центра агентства демонстрируют, что в среднем кв. м “вторички” в Центральном административном округе равняется 518 тыс. руб. При этом средняя цена квартиры на “вторичке” в ЦАО составляет 48,87 млн руб. Оценивая изменение за прошедший год, специалисты зафиксировали прирост в стоимости кв. м на 10,4%, а также снижение средней стоимости квартиры за год на 1,6%.
Как отмечает Игорь Шлома, чаще всего покупатели из регионов, рассматривая ЦАО, интересуются односпальными объектами. Такую недвижимость они расценивают в качестве альтернативы гостинице. Это объяснимо в ситуациях с частыми командировками, жизнью “на 2 города”, а также в том случае, если эта недвижимость приобретается для детей, которые поступили на обучение в столичные вузы.
Региональные покупатели примерно одинаково интересуются как лотами в современных жилых комплексах, так и предложениями в исторических строениях округа. При этом в большинстве своем особый интерес для потенциальных будущих владельцев представляет жилая площадь с отделкой, так как тратить силы, время и финансы на ремонтные работы они не считают разумным.
Меньшее значение в этой ситуации имеет наличие парковочного места. Если у будущего владельца жилплощади нет планов надолго осесть в Москве, то собственная машина ему тут ни к чему – так думают многие из региональных покупателей. Этот же момент является для них определяющим при оценке существующей инфраструктуры: представителей столицы больше, чем иногородних покупателей интересуют комфортность проживания в локации, наличие учреждений образования и здравоохранения. Для покупателей из других городов гораздо важнее, чтобы они могли запросто добраться до ж/д вокзала или аэропорта.
Эконом-объекты столицы
Специалисты агентства замечают, что среди покупателей “вторички” класса” эконом” в столице долю в 10% занимают гости из других стран (больше всего из бывших советских республик), а около 15% составляют представители российских регионов.
Как говорит глава офиса “Щелковское” Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости Галина Лукичева, обе эти категории покупателей нацеливаются на то, чтобы найти самые низкобюджетные варианты. Зачастую для покупки они пользуются средствами, которые получают за продажу квартиры/дома в том регионе, из которого они приехали, а также дополняют эту сумму ипотекой с небольшим первоначальным взносом.
Как замечает Галина Лукичева, большая часть из этих покупателей – уже обосновавшиеся в столице граждане. Чаще всего ранее они арендовали здесь жилплощадь, а после решают перевезти в Москву семью и рассматривают квартиры в привычных для них локациях.
Особенно ярко такая приверженность к знакомым локациям наблюдается со стороны иностранных граждан, которым труднее, чем регионалам, привыкнуть к Москве.
Предложений экономкласса в старомосковских границах (кроме ЗелАО) достаточно много в Восточном и Юго-Восточном округах. Как показывает статистика, наименьшая средняя стоимость “квадрата” в экспозиции старомосковской “вторички” зафиксирована в ЮВАО и равняется 234,5 тыс. руб. Чуть повыше цифра в ВАО – 242,2 тыс. руб. За прошедший год эти показатели выросли на 17% и 14,8%, соответственно.
При этом средние стоимости квартир за год в ЮВАО и в ВАО выросли на 12%. В первом случае этот показатель составляет 11,52 млн руб., а во втором случае – 11,38 млн руб.
Лукичева замечает, что среди продавцов экономжилья примерно 5% приходится на долю иностранцев, которые чаще всего при этом остаются в той же локации: они просто продают одну квартиру, чтобы купить потом новую.
Покупатели из российских регионов и зарубежья – кто они?
Аналитикам агентства ИНКОМ-Недвижимость удалось выделить 3 основных типа как иностранных, так и региональных российских покупателей на столичном вторичном рынке.
- К первой категории специалисты относят людей с высоким уровнем дохода, которые рассматривают столичную жилплощадь как инвестицию, а не место для постоянного проживания. Чаще всего эта категория покупателей обращает внимание на квартиры либо аппартаменты для того, чтобы использовать их вместо гостиницы на период пребывания в Москве или селить там детей во время обучения в ВУЗе.
- Во второй категории аналитики объединили тех, кто решился серьезно поменять свою жизнь. Эти люди продают собственное жилье, чтобы приобрести столичную жилую площадь. Они хотят осесть и устроиться на работу в Москве. Часто такие покупатели уже приезжают в Москву по приглашению компании-работодателя либо по рекомендациям знакомых. “Вторичка” становится для них лучшим вариантом, так как не требует времени и сил на обустройство жилья и получение регистрации. Зачастую эти покупатели очень чувствительны к цене объекта, которая является одним из основных критериев выбора.
- Наконец, третью группу составляют покупатели, которые шли к этому решению долгое время. Эти клиенты не совершают поспешных действий, а тщательно мониторят рынок на месте, изучают имеющиеся варианты и меняют свое место жительства спокойно и взвешенно. Под эту же категорию попадают те, кто давно жил в столице, но, например, до этого арендовал здесь жилплощадь. Эти люди хотят здесь обосноваться, имеют стабильную работу и социальные связи. По оценке специалистов, у этой категории покупателей уже есть четкое представление о выбранном районе и его специфике, они идут на покупку осознанно и даже в условиях ограниченности средств избирательны в выборе конкретного варианта.
Что вы думаете о результатах исследования специалистов ИНКОМ-Недвижимости? Делитесь своим мнением в комментариях.
792
