Сотрудники Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости оценили изменения спроса, экспозиции и ее длительности в последние 2 месяца 2021-го, а также сделали ряд прогнозов, касающихся рынка, на 2022-й год.
Аналитики отраслевых подразделений агентства исследовали положение дел, которое сложилось на “вторичке” столицы в ноябре и первой половине декабря прошлого года. Им удалось выявить положительную динамику в изменении совокупного числа предложений, так как прирост в этом секторе с октября равнялся 4,7% и на середину декабря был такой же, как и в ноябре-декабре 2020-го. Отмечается, что за указанный период выросла также средняя продолжительность экспозиции лотов – на 12% (с 67 дней до 76).
В то же время спрос все еще находился на высоте, так как с учетом ноябрьских сделок и внесенных авансов последний осенний месяц на 10% оказался результативней октября, хотя и на 15% скромнее ноября позапрошлого года.
Первые 2 недели декабря успели отметиться уменьшением спроса на 20%, хотя по количеству сделок и авансов в названный период 2020-й и 2021-й совпали. Однако, как заметили эксперты ИНКОМ-Недвижимости, последующее снижение заинтересованности покупателей просто неизбежно.
Как полагает руководитель Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома, постепенное увеличение предложения и длительности экспозиции говорит о будущем сокращении количества сделок.
Рассуждая о стоимости лотов, Сергей Шлома замечает, что им практически некуда расти. По его мнению, при самом хорошем раскладе для продавцов средняя цена окажется такой же, как и в 2021-м. Эти моменты отразятся, по его словам, на инвестиционных сделках. В прошлом году один из пяти покупателей покупал жилплощадь, чтобы сберечь имеющиеся активы, однако, когда окажется явным прекратившийся подъем цен на недвижимость, они сменят вектор заинтересованности на банковские вклады.
Что было и что будет
Аналитики компании оценили столичную “вторичку” и ее состояние за прошедшие 20 лет. Так, Сергей Шлома отмечает, что с 2000-го до 2008-го сектор демонстрировал подъем, основываясь на недостатке предложения и постоянно растущем спросе со стороны покупателей. Такое положение называется рынок продавца, когда как раз продавцы руководят ситуацией и могут продать практически любой вариант.
Росту цен и более активной позиции инвесторов способствовали в тот период наличие платежеспособных клиентов, рост доходов населения, а также развитие ипотеки. Практически каждая вторая сделка имела инвестиционную цель, так как люди приобретали столичную жилплощадь в надежде на дальнейший рост ее стоимости. Со временем такой повышенный спрос со стороны покупателей привел к появлению ценового пузыря, который и лопнул в 2008-м году.
В этот период сектор переходил при расчетах с долларов на рубли, а кризис 2008-го простимулировал происходящее: все большее число сделок в категориях “эконом” и “комфорт” стали происходить именно в рублях. Это дало возможность поддержать динамику рынка недвижимости при обрушении национальной валюты. Однако все же в конце 2008 и на старте 2009 гг. сделок с жильем было мало. Таким образом, вместе с падением спроса со стороны покупателей это привело к росту экспозиции, что не удивительно для подобных периодов. Ситуация изменилась и главными в этой игре оказались теперь покупатели.
Очередной кризис в 2014-м развивался иначе, чем дефолт в 2008-м. Он был затяжным: плавный спад спроса на “вторичку” и цен на нее же происходил около 3 лет. Как сравнивает ситуации глава отраслевого Департамента, до этого кризисные периоды напоминали резкий шок, от которого, как правило, быстро отходят, а в 2014-м случилось “хроническое заболевание в стадии обострения”.
Обвал курса рубля в декабре 2014 года стал причиной резкой заинтересованности покупателей в столичной недвижимости в надежде сохранить имеющиеся сбережения. Однако вместе с ослаблением рубля пришло и снижение доходов граждан, поэтому II полугодие 2015-го уже характеризуется уменьшением средней цены. Это было необходимо для того, чтобы поддержать темпов продаж.
К этому времени люди сумели оценить, что “вторичка” уже не столь инвестиционно привлекательна, так как ее стоимость может уменьшаться довольно долгое время. К тому же уже с 2015-го граждане перестали оценивать “вторичку” как вариант для сбережения имеющихся средств.
С этого момента и примерно до 2018-го каждый год лоты становились все дешевле примерно на 10%, а продавцам приходилось соглашаться на серьезные скидки. Тогда наступил период, когда в сфере недвижимости согласились с фразой “покупатель всегда прав”.
Однако очередное изменение курса, по словам Сергея Шломы, произошло в 2018-м, когда цены пошли вверх. При этом 2019-й оказался достаточно стабильным, а 2020-й продемонстрировал сумасшедший спрос во второй его половине. Так продавцы снова стали ведущими в этой игре. В этот период не было проблем с продажей жилья. Да и весь 2021-й, хоть и имел некоторые колебания, все же отметился достаточно высоким спросом со стороны потенциальных покупателей.
По прогнозам специалистов, в 2022-м “вторичка” снова возвратится к рынку покупателя, во время которого спрос окажется меньшим, чем предложение. Во многом именно от пополнения существующего предложения (в том числе, и новостройками на “вторичке”) будет зависеть, насколько быстро это случится.
При этом есть вероятность, что падение цен на объекты может стать причиной того, что некоторые продавцы снимут свои лоты с реализации и переместят их в жилье для аренды до того времени, пока рынок снова не станет благосклонен к продавцам.
Что вы думаете об анализе ситуации на “вторичке” за прошедшие 20 лет и прогнозах эксперта на 2022-й год? Делитесь своим мнением в комментариях.
653
